Прежд, чем купить жилье, нужно проверить и объект, и продавца. Иначе можно остаться ни с чем, как это произошло с покупательницей жилья российской артистки Ларисы Долиной. Эксперты aif.ru рассказали, как провести проверку.
Шаг первый. Проверяем продавца
Первым делом проверяем, действителен ли паспорт продавца. Ипотечный брокер Дмитрий Ракута объясняет: это можно сделать онлайн через сайт МВД. Для этого нужно знать серию и номер документа.
Далее через открытые базы данных проверяем, нет ли делопроизводств в отношении продавца и долгов. О задолженностях расскажет сайт судебных приставов. Если долги есть, то приставы могут наложить арест на жилье, пока идет сделка.
Онлайн-база судебных актов позволит уточнить, не идут ли у собственника суды с кем-либо. Например, с другими претендентами на покупаемую квартиру.
Не помешает «пробить» человека на то, является ли он террористом и экстремистом. Это делается через сайт Росфинмониторинга. Перечислять деньги экстремистам запрещает закон.
Если сделка проходит по доверенности, то это большой риск для покупателя. Доверенность может оказаться фальшивой или с истекшим сроком годности. На сайте Федеральной нотариальной палаты можно проверить, действителен ли этот документ.
У продавца нужно запросить информацию о том, не является ли он банкротом. Это делается через Федеральный реестр сведений о банкротстве. Договор купли-продажи нужно вместе с юристом составить так, чтобы застраховать себя от будущих банкротств и включения объекта в банкротную массу.
В идеале нужно попросить у продавца выгрузку из бюро кредитных историй. Это позволит понять, не слишком ли закредитован человек, и заподозрить возможные махинации со стороны мошенников.
Один из главных шагов — попросить у человека справку из психо- и наркодиспансера. Особенно если человек старше 60 лет.
«В идеал надо проверить человека дважды, — уточняет адвокат Александр Щербинин. — В первом случае попросить свежую справку во время переговоров. Во втором — пригласить врача на сделку, чтобы он провел медицинское освидетельствование. Если покупку квартиры будут потом пытаться оспорить по тому основанию, что человек не осознавал смысла своих действий, у добросовестного покупателя будет на руках документ, защищающий его интересы».
Шаг второй. Проверяем объект
До сделки нужно запросить свежую расширенную выписку из ЕГРН. Она покажет, нет ли каких-то обременений или арестов на объекте, а также подтвердит, что продавец является собственником жилья.
Еще один этап — проверить, как жилье переходило из рук в руки. Может быть, продавец купил его у застройщика, или же оно ему перешло по наследству. Должны быть понятные и документально подтвержденные основания владения.
Полезно запросить план БТИ, чтобы не было неприятных сюрпризов с неузаконенной перепланировкой.
Важно узнать, кто зарегистрирован в квартире, чтобы не купить «резиновое» жилье. Продавец должен предоставить справку о регистрации по форме № 9 или справку о составе семьи. Справка по форме № 9, например, позволит увидеть, прописаны ли в квартире несовершеннолетние или люди, находящиеся в тюрьме, либо же выехавшие на длительное лечение.
Купленное в браке жилье можно приобретать, если второй супруг не против сделки. Совместно нажитое имущество продается только с нотариально заверенным разрешением супруга.
Шаг 3. Регистрируем сделку у нотариуса
Все мошеннические сделки с жильем проходят без участия нотариусов. Аферисты понимают, что на сделке нотариус обязан провести с продавцом работу — убедиться, что человеку не угрожают, что он принимает свое решение взвешенно и понимает суть своих действий. Вся суть мошенничества именно в том, чтобы торопить продавца провернуть сделку как можно быстрее.
«Фактически все мошеннические сделки с недвижимостью заключаются в простой письменной форме, то есть не у нотариусов, — объяснили в Федеральной нотариальной палате. — Мошенники их избегают, ведь при малейших сомнениях нотариусы в сделке отказывают. В случае ошибки нотариус будет отвечать за ущерб своим имуществом, и это дает дополнительные гарантии покупателю».
Кроме того, покупатель может воспользоваться нотариальным депозитом. Продавец получит эти деньги только тогда, когда будет зарегистрирован переход права собственности, а покупатель получит ключи от квартиры.
Если следовать всем этим рекомендациям, можно свести к минимуму риск остаться без купленного жилья. А если продавец решит «завернуть» сделку, у покупателя на руках будут все козыри, чтобы оставить жилье при себе.